Autant les particuliers que les professionnels attendaient le levier qui faciliterait l’investissement locatif dans des biens anciens. Cette longue attente touche désormais à son terme, avec le nouveau dispositif fiscal qui tient compte des spécificités de ces biens. La nouvelle « loi Denormandie » a été validée auprès de l’Assemblée Nationale, lors de la validation du projet de loi de finances 2019 le 21 décembre 2018.
Denormandie, un dispositif de défiscalisation avec une simplicité d’application
La nouvelle « loi Denormandie », du nom du ministre actuel du logement, reprend les grandes lignes qui ont fait le succès des dispositifs fiscaux pour les biens neufs. Mais ce dispositif laissera de côté les blocages relevés sur les dispositifs Scelliers, Duflot et Pinel.
Auparavant, pour défiscaliser les charges des travaux dans ces types de bien, il a fallu créer un déficit foncier en achetant des biens éligibles au dispositif Malraux ou des Monuments historiques. La partie « immobilier ancien » des lois Scellier, Pinel et Cosse laissait aussi place à un abattement fiscal pour une réhabilitation. Toutefois, ces dispositifs accusaient du poids conséquent des rénovations énergétiques obligatoires. Ces travaux incluaient souvent une perte de surface.
Un abattement fiscal allant jusqu’à 21 %
Le but de ce nouveau dispositif sera d’inciter les particuliers comme les opérateurs immobiliers à rénover les actifs à l’abandon en centre-ville. Un particulier peut ainsi acquérir un bien ancien et engager une entreprise pour réaliser sa rénovation. L’achat peut également se faire après qu’un promoteur ait réalisé son programme de rénovation ou de transformation.
Sont éligibles à la Loi Denormandie les biens anciens acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Ce dispositif laisse place à un abattement fiscal allant jusqu’à 21 % du budget d’acquisition, plafonné à 300 000 euros. En contrepartie, le bien sera mis en location sur une durée de 6 ou de 12 ans, avec un loyer plafonné. Le propriétaire peut dans ce sens bénéficier d’une réduction qui prend en compte le plafonnement des niches fiscales annuelles de 10 000 €.
Aucune obligation de performance énergétique
L’absence d’obligation de performance énergétique fait la grande différence de cette nouvelle loi de défiscalisation. Un bien est éligible dès que les travaux équivalent au moins à 25 % du budget total, à savoir le prix d’acquisition (frais inclus) et le coût des travaux. Ceci est un grand pas en avant comparé aux précédents dispositifs, Pinel ou Cosse. Ces lois de défiscalisation nécessitaient une quasi-transformation du bien en logement neuf. Pourtant, ce processus s’avère être complexe, que ce soit du point de vue budgétaire que technique.
La Loi Denormandie permet ainsi d’optimiser les dépenses dans les travaux de rénovation et d’optimisation énergétique.
Un zonage défini par le ministère du Logement
Autre avancée de cette nouvelle loi de défiscalisation : le zonage ne se calque plus sur les zones A, B et C. Selon le ministre, cette loi s’appuie surtout sur un projet de territoire, comme le cas pour le programme « Action cœur de ville ». Le dispositif ciblera les communes où une revitalisation du territoire est nécessaire. Ce sera également le cas des territoires où la réhabilitation de l’habitat en centre-ville est nécessaire. Ainsi, pour ce dispositif, la liste des villes éligibles a été fixer par arrêté émanant du ministère du Logement.
